Parecer Jurídico IEPTB GO - Legalidade, efetividade e vantagens do protesto de cotas condominiais
- IEPTB GO
- há 7 dias
- 4 min de leitura
I. INTRODUÇÃO
Este parecer tem por finalidade reforçar a legalidade e os benefícios do protesto extrajudicial das cotas condominiais, bem como rebater os principais argumentos contrários à sua utilização. Busca-se aqui oferecer uma base jurídica, doutrinária e jurisprudencial sólida para fomentar o uso do protesto como instrumento lícito, eficaz, seguro e preferível à negativação em órgãos de proteção ao crédito, execuções judiciais ou processos arbitrais.
II. FUNDAMENTOS JURÍDICOS DO PROTESTO DE COTAS CONDOMINIAIS
1. Lei de Protesto de Títulos (Lei nº 9.492/1997)
Art. 1º: "Protesto é o ato formal e solene pelo qual se prova a inadimplência e o descumprimento de obrigação originada em títulos e outros documentos de dívida".
Código de Processo Civil (Lei nº 13.105/2015)
Art. 784, X: Define como título executivo extrajudicial o crédito referente a cotas condominiais ordinárias ou extraordinárias, desde que documentalmente comprovadas.
Código de Normas do Foro Extrajudicial do Estado de Goiás
Art. 241: "O protesto de crédito referente à obrigação condominial independe de prévia autorização em convenção ou assembleia de condôminos, e será feito com base nos elementos e valores apresentados pelo síndico ou seu representante".
III. REBATENDO OS ARGUMENTOS CONTRÁRIOS
1. “O protesto exige título cambial”
FALSO. A Lei 9.492/1997 é clara ao permitir o protesto também de "outros documentos de dívida". A cota condominial, sendo certa, líquida e exigível, atende plenamente aos requisitos legais.
2. “Somente com decisão judicial é possível protestar”
ERRADO. O artigo 517 do CPC trata do protesto de decisão judicial, mas não limita o protesto de documentos de dívida autônomos. O artigo 784, VIII e X do CPC expressamente reconhece a cota condominial e outros tipos de despesas como título executivo extrajudicial.
3. “Melhor negativar no SERASA/SPC”
O protesto é mais eficaz. Enquanto a negativação tem caráter meramente informativo, o protesto produz efeitos legais e interruptivos da prescrição (art. 202, III, do Código Civil). Além do que, o protesto passa por um rígido processo de intimação que leva grande segurança jurídica ao movimento de cobrança, além do que, o protesto tem como fundamento recuperar o crédito, não somente gerar restrições.
A inscrição e consulta do SERASA/SPC é paga e necessita de um cadastro junto aos órgãos, gerando custas e dispêndios. A consulta na base de dados da central nacional de protestos (CENPROT) é gratuita e permite que seja solicitada a certidão negativa/positiva diretamente por ela. Ademais, é requerido certidão de protesto para diversos atos, até mesmo para fins de licitação.
IV. VANTAGENS DO PROTESTO DAS COTAS CONDOMINIAIS
Gratuidade ao credor (exceto em caso de desistência).
Tramitação média de 8 dias para encerramento.
Interrompe a prescrição.
Comprova formalmente a inadimplência.
Gera impacto direto no crédito do devedor.
Alta taxa de resolutividade (em muitos condomínios supera 70%).
Fator educativo. A partir do início do trabalho com o protesto, as dívidas condominiais que antes ficavam no fim da fila de prioridades de pagamento, passam a ir para o início da fila, tornando-se tão prioritárias quanto energia, água e internet.
As próprias empresas de energia e água estão realizando o protesto dos devedores inadimplentes, em razão das vantagens.
V. DOUTRINA FAVORÁVEL AO PROTESTO DE COTAS
Dentre várias opiniões favoráveis ao protesto, trazemos a citação de dois grandes nomes do Direito Brasileiro.
Paulo Eduardo Razuk (jurista e tabelião): "O protesto da cota condominial é instrumento rápido, eficaz e plenamente legal, uma vez que atende aos requisitos da Lei 9.492/97 e do CPC."
Rogério Portugal Bacellar: "A Lei 9.492/97 permite expressamente o protesto de qualquer documento de dívida. Limitar isso é retrocesso."
VI. JURISPRUDÊNCIA FAVORÁVEL
TJSP – Apelação Cível nº 1024054-06.2021.8.26.0100: "É legítimo o protesto de cotas condominiais inadimplidas, dada sua natureza de título executivo extrajudicial."
TJGO – Apelação Cível nº 5115573.39.2018.8.09.0137: "Não há que se exigir execução judicial para fins de protesto de dívida condominial."
VII. DADOS E NÚMEROS RELEVANTES
Em levantamento nacional realizado pela CNC em 2023, estima-se que o protesto resolve mais de 65% das cobranças de cotas em até 10 dias.
Em condomínios que adotaram o protesto de forma sistematizada, observou-se redução de inadimplência de até 40%.
A baixa do protesto apenas pode ocorrer com a anuência do credor, ou seja, apenas poderá ser retirado o nome do cadastro de inadimplentes se o credor permitir (ou decisão judicial), gerando uma segurança maior de recebimento.
VIII. CONCLUSÃO
O protesto de cotas condominiais é plenamente legal, respaldado por legislação federal, normas estaduais e jurisprudência consolidada. Apresenta-se como medida eficaz, rápida, segura e vantajosa em relação à negativação nos órgãos de proteção ao crédito. A utilização desse instrumento deve ser fomentada por Cartórios e condomínios, não apenas como forma de cobrança, mas como mecanismo de reequilíbrio das relações condominiais e manutenção da saúde financeira coletiva.
A inadimplência de um condômino é prejudicial a todos os demais, visto que serão prejudicados com o rateio de uma despesa a mais eventualmente, necessitando repartir os valores a serem adimplidos.
É o parecer, com base nos dispositivos legais, opiniões doutrinárias, dados empíricos e jurisprudências atualizadas.
Autoria e elaboração:
ADRIANO ROBSON VILELA
Escrevente Substituto do 1º Registro de Pessoas Jurídicas, Títulos, Documentos
e Protestos da Comarca da Capital - Goiânia, Goiás
Comentários